万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写kuò)75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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